전세 보증보험 기준 변경! 전세 계약 예정이시면 꼭 필독 해야 하는 내용에 대해서 써보겠습니다.
전세 보증보험 기준 변경
전세 사기가 아직도 기승을 부리고 있습니다. 오늘 기사에는 신림동 쪽에서 학생들을 상대로 전세 사기가 급증하고 있다고 읽었습니다. 법망을 피해 전세 사기가 끊이지 않아서 도대체 정부는 무엇을 하고 있나 생각하기 쉬운데, 이번에 정부가 전세사기를 막기 위해서 전세 보증보험의 가입 기준을 높인다고 발표했습니다.
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전세 보증보험 가입 기준이 올라가면 수도권 빌라의 3분의 2이상이 보험에 가입하지 못하게 됩니다. 그러면 전세를 놓기가 어렵게 되겠죠. 겨우 10%라고 생각하실 수 있지만 공시가격이 낮아지는 것이 같이 변경되어 그 금액이 커질 수 있습니다.
전세금 반환 보증보험이란?
전세금 반환 보증보험은 주택도시보증공사(HUG)에서 전세 계약이 종료되면 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세 보증금을 책임지고 보증하는 겁니다. 이전까지는 매매가 대비 전세가 비율이 100% 이하이고 보증금이 수도권은 7억 원 이하, 그 외 지역은 5억 원 이하라면 가입이 가능했습니다. 전세계약기간이 2년이라면 1년이 경과하기 전까지 신청이 가능했습니다.
변경되는 기준
하지만 2024년 5월부터 매매가 대비 전세가 비율이 90%이하 주택만 전세 보증보험에 가입할 수 있습니다. 예를 들어 지금처럼 매매가 대비 전세가가 100%라면 집값이 1억이라고 했을 때, 전세를 1억을 받고 계약이 가능했는데 이 경우 집주인은 자기 자본금이 하나도 들어가지 않아도 집을 소유할 수 있었습니다. 이럴 경우 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생할 수 있고, 그를 악용해서 전세 사기가 기승을 부렸습니다.
소위 깡통전세라고 하는 이러한 사기를 막기 위해서 정부는 90%로 기준을 낮춰 잡은 겁니다.
또한 최근 주택가격이 하락하고 있어서 공시지가를 현실적으로 수정할 예정입니다. 공시가격이란 정부가 조사해서 산정한 가격으로 부동산 가격의 지표가 될 수 있는 가격입니다. 이렇게 공시 가격이 수정되면 평균적으로 아파트는 5%, 단독 주택은 약 11%, 빌라는 10%정도 공시가격이 하락할 것으로 예상됩니다.
전세 보증금 반환보증 기준이 5월에 변경된 이후에 보증 보험에 가입을 못한다면 집주인은 월세로 옵션을 바꾸게 될 가능성이 높습니다. 이미 세입자가 살고 있다면 전세 보증금을 돌려줘야 하는데 집주인의 현금 흐름이 원활하지 않다면 돌려주기 어려운 상황이 벌어질 수 있습니다.
다행히 전세 보험 보증금에 가입한 상태라면 내년 1월에 바뀐 기준으로 적용 받습니다. 12월까지는 재계약을 하게 된다면 같은 기준으로 연장이 가능하지만 내년 1월 이후 계약이 끝나면 연장 할 시에 변경된 기준으로 적용 받습니다.
4월에 발표할 낮아진 공시 가격에 맞춰서 보증금을 90%로 낮춰서 계약서를 새로 쓰고 보증을 갱신한다면 보증금이 감액 되어 보증금 반환 보증 보험에 문제가 없어서 안심할 수 있습니다.
단 보증금을 증액하는 경우에는 해당 금액에 대해 다시 확정 일자를 받고 순위를 받아야 합니다.
변경되어 나타날 부작용 우려
보증보험 가입이 까다로워지면 전세 사기를 차단할 수 있는 역할을 할 수 있습니다. 하지만 전세 사기가 가장 기승을 부렸던 빌라 등의 주택이 소외되고 역전세 같은 부작용이 나타날 수 있음을 우려하고 있습니다. 어떤 법이든 사각지대가 발생하니까요.
연립주택이나 다세대주택은 2023년까지만 해도 공시 가격의 150%를 집값으로 봤습니다. 전세 사기의 여파로 2024년 올해는 140%로 기준을 강화했고 5월부터는 전세가율 90%를 적용한다면 약 공시가격의 126% 정도가 보증 보험 가입의 기준 금액이 됩니다.
그런데 문제는 빌라의 경우 공시가격과 실거래가의 차이가 큽니다. 4월에 발표하는 공시가격이 내려가면 집값은 더 낮게 책정이 될 것입니다.
전세가율 90%를 맞추려고 전셋값을 내리게 되면 집주인은 차액을 세입자에게 돌려줘야 합니다. 만약 반환할 능력이 안된다면 경매로 넘어갈 가능성도 있습니다. 주택임대인협회장은 이번 기준 변경은 전세가율 90%를 못 맞추게 되면 아예 보장을 못 받게 되고 이는 빌라왕 사태의 발단이며 구조적인 문제라고 지적했습니다. 근본적인 문제를 해결하려면 보증 보험 가입을 모두가 가능하게 하되 대출금과 전세가율 등의 상황에 따라 보증해주는 금액을 차별적으로 적용할 필요가 있다고 했습니다.
결론
외국에는 없는 한국의 전세 제도 때문에 자본 없이 갭투자를 하거나 깡통전세로 많은 사람들이 피해를 봤습니다. 전세를 계약하는 세입자의 피해를 줄이기 위해 전세보증보험 가입 기준을 강화한다는 발표를 했는데 이는 비아파트인 빌라나 단독 주택이 소외될 수 있는 부작용이 발생할 수 있습니다. 하지만 시세 파악이 어려워 그 부분을 이용하여 빌라 전세 사기가 많았다는 점, 전세가율 100%로 갭투자용으로 빌라를 매입하는 경우가 많은 점을 짚어보고 변경된 기준으로 진입장벽을 높일 필요는 있을 것 같습니다. 피해를 입는 경우를 막고자 자기 자본금을 더 투자하라는 최소한의 법망이니까요. 많은 전문가들은 전세 제도가 없어져야 한다는 주장을 하기도 합니다. 이번 달라지는 전세 보증보험 기준으로 사기 피해가 더 이상 없었으면 좋겠습니다.