오피스텔 사면 안되는 이유 5가지에 대해서 이야기하려고 합니다.
오피스텔은 오피스와 호텔의 합성어로 간단한 주거 시설을 갖춘 사무실입니다. 사무실과 주거의 기능을 겸하고 다양한 종류가 있습니다.
10년 전에 오피스텔을 매입했습니다. 벌써 10년이나 되었네요!
아파트를 샀으면 많이 올랐을 텐데 10년 전에 샀던 제 오피스텔은 어떻게 되었을까요?
10년이 지난 지금 매매 가격이 2천만 원이나 떨어졌습니다.
오피스텔을 살 것인가 아파트를 살 것 인가를 고민한다면 저는 아파트를 권해드리고 싶습니다.
오피스텔은 아파트보다는 상대적으로 시세가 저렴하기 때문에 대출을 갚아나가는 현실적인 계획을 세울 수가 있었기에 매입을 결정했었는데, 대출을 받아 아파트를 살 걸 하는 후회와 함께 덕분에 교훈도 얻었습니다.
오피스텔 사면 안되는 이유 5가지
시세차익
매달 오피스텔에서 수익이 나오긴 하지만 투자 대비 수익률을 따져보면 약 5%정도 됩니다. 보통 서울의 경우 오피스텔 임대 수익률이 평균 4%대인데 그에 비해 지방이기 때문에 분양가가 더 낮습니다.
한참 예금 이자를 많이 줄 때는 은행에 넣어뒀으면 더 많은 수익을 가져갈 수 있었습니다. 은행에 넣어두면 내 자산이 안전하고 재산세도 안내고 세입자가 월세를 밀리는 걸로 인해 신경 쓰지 않아도 됩니다.
월세를 받는 것보다는 시세차익을 노려야 하는데 오피스텔은 그게 쉽지 않습니다.
물론 수요가 많은 곳에 있는 오피스텔을 매입하면, 공급은 한정적인데 들어와서 살려고 하는 사람들이 많다 보니 임대료는 점점 올라가니 시세 역시 올라갑니다. 선릉 주변 오피스텔은 매물도 귀합니다.
수익률에 따라서 움직이기 때문에 만약에 매매가가 떨어진다고 해도 지방 보다는 방어가 잘 됩니다.
또한 오피스텔은 시간이 지나서 구축이 되면 가격이 떨어지는 속도가 아파트 보다 빠릅니다. 오피스텔을 선호하는 수요층은 깨끗한 신축을 원한다는 이유도 있을 것입니다.
주택 수 산정에 포함
오피스텔 분양권에 대해서는 주택 수에 포함이 되지 않습니다. 왜냐하면 오피스텔을 주거용으로 사용할지 상업용으로 사용할지 결정하기 전이기 때문입니다.
오피스텔이 다 지어지고 등기를 하는 시기 주거용 오피스텔로 취득할 때는 2020년 8월 이전 오피스텔의 경우에는 무조건 주택 수에 포함되지 않았습니다. 그러나 기준일인 2020년 8월 12일 이후 매수부터는 주택 수에 포함되게 바꼈습니다. 거주 목적으로 취득하기 때문에 전입신고와 전세 대출이 가능하고 주택 수에 포함됩니다.
오피스텔을 임대할 때는 주택임대 사업자와 일반 임대 사업자를 선택할 수 있는데 일반 임대 사업자를 낸 경우에는 주택 수에 포함되지는 않지만 만약 주거용으로 사용한다면 부가세와 신고불성실 가산세 10%를 세금으로 내야합니다.
본인이 직접 거주 시에는 전입신고를 하게 되면 주거용으로 되어 1주택으로 신고되고 주택임대 사업자를 낸 경우에는 주택 수에 포함되지만 청약 시에는 무주택으로 간주됩니다. 세법상으로는 1주택으로 인정되지만 주택법상은 무주택으로 인정이 가능하기 때문입니다. 예를 들어 오피스텔을 샀는데 청약에 당첨이 되었습니다. 새 아파트에 등기를 하기 전에 오피스텔을 팔아야 하는데 오피스텔이 매매가 쉽지 않습니다.
오피스텔 소속에 대한 정부의 정책 변화
임대 사업자가 예전에는 주택임대차 계약 신고가 의무가 아니었지만 지금은 의무가 되어서 대부분의 오피스텔은 주택임대차 계약 신고를 해야 될 겁니다.
이번에 이 글을 쓰면서도 자료를 많이 찾아봤는데 정책이 계속 변화해서 2년 전 정보가 다르고 4년 전 정보도 다릅니다. 눈 여겨 보고 있는 오피스텔이 있다면 위치가 괜찮다고 해도 분양가가 비쌀 거고 무엇보다 자세히, 많이 알아보고 결정해야 합니다.
세금(취득세, 임대 소득세, 재산세, 양도소득세, 종합부동산세, 부가세)
취득세
오피스텔은 구매할 때 임대 사업자나 주택용 모두 4.6%의 취득세를 부담하게 됩니다.
임대 사업자 등록을 하지 않고 직접 거주 시에는 주소 이전과 전입 신고가 가능합니다. 취득세는 감면 없이 4.6%를 부담하고 주택 수에 포함되어 양도시에 양도소득세 중과세가 적용될 수 있습니다.
주택을 여러 채 가지고 있는 사람의 경우 주택 수에 따라 달라집니다.
1주택자: 1~3% (조정대상지역, 비조정대상지역 모두)
2주택자: 8%(조정대상지역), 1~2%(비조정대상지역)
3주택자: 12%(조정대상지역), 8%(비조정대상지역)
4주택이상&법인: 12% (조정대상지역, 비조정대상지역 모두)
하지만 주택용 임대사업자로 등록할 때는 감면 혜택을 줍니다.
취득세가 200만원 이상 나올 시에 4.6%에서 85%를 감면 받아 취득세 할인을 받을 수 있는데 전용 면적 60㎡에만 해당됩니다. 취득세가 200만원 이하라면 면제 받을 수 있습니다. 60㎡ 초과의 면적의 경우에는 취득세의 50%를 감면 받습니다.
임대 소득세
-연소득 2천 만원 이하는 분리과세로 종합소득세 납부
-연소득 2천 만원 초과시 일반과세로 종합소득세 납부(기본공제 400만원)
임대 의무 기간 10년을 이행하지 않을 시에는 과태료 3천만 원이 발생할 수 있습니다.
재산세
재산세는 세율이 0.1~0.4%입니다. 저는 7만원 대를 7월, 9월 두 번 냅니다.
재산세는 기본적으로 업무용으로 부과하고 업무용 오피스텔은 건물분과 토지분을 나누어서 재산세를 부과합니다.
-건물분 세율: 0.25%(건물시가표준액의 70% 적용)
-토지분 세율: 0.2~0.4%(공시지가의 70% 적용)
주거용으로 사용시에는 주거용으로 신고해야 합니다.
재산세는 구청에서 부과를 합니다. 주택분 재산세보다 업무용 재산세가 높습니다. 재산세 혜택을 받을 수 있는 방법은 2채 이상 임대 등록을 한 경우인데 40㎡이하는 면제, 60㎡이하는 50% 감면 85㎡이하는 25% 감면이 가능합니다.
그러고 보니 이번 달은 재산세 납부하는 달입니다. 재산세는 홈택스가 아니라 위택스에서 납부가 가능해요 양도소득세
주거용 오피스텔의 경우 조정지역과 비조정지역 조건에 따라 비과세 혜택과 장기 보유 공제가 가능합니다.
종합부동산세
종합부동산세는 주거용 오피스텔로, 주택분 재산세인 경우 주택분 종합부동산세 과세 대상입니다. 과세 기준 금액은 6 억으로 다른 주택과 합산하여 과세됩니다.
주택임대사업자 종합부동산세 합산 배제요건에 따라 다릅니다.
(종합부동산세 합산배제 신고기간 매년 9월 16일~9월 20일)
지자체와 세무서에 주택 임대사업자 등록(구청, 세무서 모두 임대업 및 임대 사업자 등록)
기준 시가 수도권은 6억 원 이하, 지방은 3억 원 이하(임대 개시일이 기준)
임대 의무 기간 및 임대료 5% 증가 제한 준수
– 2018년 3월 31일 이전 등록: 단기 임대, 장기 임대는 5년 이상
– 2018년 4월 1일~2020년 8월 17일 등록: 장기임대주택 8년 이상
– 2020년 8월 18일 이후 등록: 장기임대주택 10년 이상(주택임대사업자의 경우 2020년 8월 18일 이후 신규 취득하는 사업자에 대해서 무조건 임대 의무 기간이 10년 등록입니다.) 부가세
업무용 오피스텔의 경우 분양가 건축분 10%의 부가세를 환급 받을 수 있지만 양도시에는 비과세 혜택이 적용되지 않습니다.
이러한 세금 문제와 더불어 오피스텔 취득 시에는 등기 비용, 매매 중개 비용, 임대할 때 중개 보수까지 생각해야 합니다.
매매의 어려움
앞서 말씀드렸듯 오피스텔은 수익형 부동산이기 때문에 시간이 갈수록 가치가 떨어집니다. 노후화가 진행되면서 찾는 사람들이 줄어듭니다. 오피스텔 사면 안되는 이유 중에 중요한 문제입니다.
또한 오피스텔은 용적률이 보통 600~1000% 정도로 대지 지분이 거의 없습니다. 용적률 말고도 제가 보유한 오피스텔의 경우 한 세대당 차량이 1.3대인데 타 오피스텔과 비교했을 때는 높은 편입니다.
세대수 가 많지 않으면 관리비 폭탄도 생각해야 하는데 이것 역시 매매에 영향을 미칩니다.
취득할 때 드는 비용으로 처음 2년 치의 월세를 투자 해야 하고 토지 지분률이 낮으며 감가 상각이 빠른 단점들 말고도 대출 시 높은 은행 이율을 감당 해야 합니다. 제가 오피스텔을 매입했을 때 만해도 대출 이자가 2% 초반대였습니다. 지금 주택담보대출의 경우 1금융권 4~5% 기준으로 두 배 이상 상승했습니다.
단적인 예로 매달 받는 월세에서 대출 이자를 내고도 반 이상이 남았었는데 지금은 월세 받는 비용을 그대로 이자를 내야 할 수도 있는 겁니다.
오피스텔의 장점을 굳이 찾아보자면 대출 규제를 완화해서 금리 5~6%대로 70~80%까지 은행 대출이 나오긴 합니다.
청약의 가능성 때문에 오피스텔에 사는 분도 있지만 강남 3구와 분당 같은 일부 지역이 아니라면 매매가 진짜 쉽지 않습니다.
저 같은 경우는 지방 중심지에 오피스텔이 위치하는데도 불구하고 매물을 내 놓은 지 2년이 지났는데도 아무도 관심이 없습니다. 월세나 전세 계약은 공실 없이 잘 돌아가는 곳이긴 해도 매매는 어렵습니다.
오피스텔 사면 안되는 이유 5가지에 대해서 알아봤습니다. 같은 아파트 단지라도 오피스텔 분양가가 훨씬 저렴합니다. 저렴한 데는 반드시 이유가 있습니다.
이런 저런 이유에도 살 수 밖에 없는 조건이 더 많다고 해도 그런 위치라면 다른 오피스텔이 또 올라와 공급 과잉이 되는 불상사도 벌어지니까요. 감가 상각이 되더라도, 나중에 팔리지 않아도, 월세 수익에 만족한다면 몰라도 반드시 잘 알아보고 매매를 해야겠습니다.
이상 오피스텔 사면 안되는 이유를 알아봤습니다. 오피스텔을 사서 공실 없이 계속 계약이 이어지고 시세차익 역시 보는 투자자도 있습니다. 투자는 본인의 책임이기 때문에 더 상세하고 세밀게 조사하여 성공적인 투자를 위해 노력해야겠습니다.