부동산계약할 때 조심해야 하는 사기 수법에 대해서 써보겠습니다.
며칠 전 친한 지인이 있는데 부동산 사기 피해를 입었다고 해서 속상했던 적이 있습니다. 작년에 일어난 일이었고, 작년에는 또 다른 지인이 부동산 피해로 인해서 보증금이 고스란히 사라질 위기에서 경매로 그 상가를 취득하게 되었죠. 울며 겨자 먹기였습니다.
수원전세사기를 시작으로 지인이 겪은 부동산 사기 피해 사실을 공유합니다. 다시는 이런 피해가 발생하지 말아야 합니다.
수원 전세사기
수원 전세사기는 전세로 들어간 임차인이 수 백 명이며 전세 보증금을 돌려받지 못하는 사건으로 법의 허점을 고스란히 보여주는 안타까운 사건입니다. 임대인 정씨 일가가 법인 회사를 18개나 가지고 있었고 전세사기 피해로 인한 고소장은 148건, 피해 액은 약 210억입니다.
이들은 약 800세대가 넘는 오피스텔과 빌라를 소유했고 공동담보 대출을 이용하여 세입자들이 실제 대출 금액이 얼마인지 정확하게 파악하지 못하는 허점을 이용했습니다.
공동담보 대출은 여러 개의 부동산을 동시에 담보로 대출을 받는 것인데, 예를 들어보겠습니다.
한 층에 4세대가 있는 4층 짜리 빌라가 20억이라고 가정해보겠습니다. 1층의 4세대를 묶어서 5억 대출을 받고 2,3층의 8세대를 묶어서 9억 대출을 받고, 4층은 또 따로 대출을 받았다면 1층 101호를 계약하는 사람은 1층 대출 5억의 존재는 인지하고 계약을 할 것입니다. 등기부등본에 ‘공동담보’로 은행 대출을 받은 내용을 확인할 수 있으니까요. 하지만 이렇게 계약한 다른 세대의 전세 세입자들은 몇 세대를 묶어 대출을 했는지 파악할 수 없어서 101호를 계약한 사람은 ’20억 빌라가 5억 저당에 잡혀있네, 만약 잘못 되어 경매로 넘어가도 은행 1순위로 대출 금액 가져가도 보증금을 돌려 받을 수 있겠네’ 하는 생각을 할 수 있습니다.
물론 2,3층의 등기부등본을 다 떼보면 확인이 되겠지만 문제는 한 건물의 통 빌라 말고도 다른 지역에 있는 여러 개의 부동산을 묶어서 담보 대출을 받을 수 있다는 겁니다. 제 친구가 그렇게, 어느 날 갑자기 세 들어 있던 가게의 경매 소식을 듣게 되었습니다. 아래에서 자세하게 써 볼게요.
수원 전세사기 피의자들은 이렇게 수 많은 피해자들을 만들었고 총 800세대 이상 부동산 중에 전세보증보험에 가입한 세대는 단 77채입니다. 이미 경매로 넘어간 경우도 있는데 임대인 정씨 일가는 보증금을 돌려 주지 않았습니다. 주택임대사업자는 의무적으로 전세보증보험에 가입 해야 합니다. 만약 전세보증보험 가입이 안 되어 있다면 세입자는 계약을 했다고 하더라도 법적으로 계약 취소를 할 수 있어요. 하지만 전세보증보험 가입 사실이 없으니 임차인들은 속수무책 당할 수 밖에 없었습니다.
부동산계약할 때 조심해야 하는 사기 수법
법인, 공동담보대출
예전에는 전세사기라고 하면 전세로 낸 금액보다 집값이 떨어져서 깡통전세가 되는 경우, 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 대부분이었습니다. 이렇게 대거 피해자를 양산 시키는 공동담보 대출로 인해 세입자가 임대차 계약서를 쓰기 전에 등기부등본을 떼서 본다고 하더라도 집주인의 부동산 전체에 대한 근저당권이나 가압류를 파악할 수 없습니다.
물론 법인 기업은 종합부동산세를 7%나 내니까 수원 전세사기 임대인 가족이 매년 내야 할 종합부동산세 약 70억 때문에 망할 수밖에 없었다는 전세사기의 구조적인 원인을 꼽는 사람들도 있지만 본인이 감당도 못하면서 남한테 피해를 주는 문어발식 확장이 가장 큰 문제입니다.
저의 지인은 신도시의 큰 사거리에 있는 입지가 좋은 상가를 법인 명의의 상가 주인으로부터 임대 했습니다. 약 3억의 보증금에 수백만 원의 월 임대료를 내는 상가인데, 프랜차이즈를 오픈 하면서 매출도 잘 나오고 안정적으로 자리를 잡아가고 있었습니다. 대출을 받아 그 상가를 매입하면 추후 임대료를 올리는 거에 대한 스트레스도 없을 것 같아 집주인에게 물어봤지만 약 12억에 매입한 그 상가를 집 주인은 20억을 넘게 불러서 매입하겠다는 생각을 접었습니다. 임대료를 매번 며칠 일찍 보내는 친구여서 임대료를 보낼 바로 그 날, 이 상가가 경매로 넘어간다는 소식을 들었습니다. 집주인은 전화를 받지 않았고, 부랴부랴 알아봤을 때 이 집주인이 바로 ‘공동담보’ 대출을 받아서 은행이 돈을 다 가져가고 나면 3억의 보증금을 돌려 받지도 못하고 이 상가의 새 주인이 퇴거를 원하면 한푼도 못 건지고 나와야 하는 황당한 일이 벌어졌습니다.
상가 주인은 고급 외제 차에 가격이 꽤 나가는 프리미엄 아파트에 살고 있었기에 이 상가를 포함해 다른 상가들과 묶어 공동담보 대출이 되어 있었는데 무리하게 문어 발식 매입을 한 줄은 상상도 못했습니다. 대출 금리가 올라가고 받은 월세로도 충당이 안될 만큼 손실이 커지자 손을 놓아버렸습니다. 상가 주인의 공동담보로 묶여 있던 부동산은 경매에 하나 씩 차례로 나왔고 지인은 그 상가를 경매에서 낙찰 받았습니다. 대출 이자가 높아 부담이지만 3억을 떼이고 가게에서 쫓겨날지 모르는 상황과 둘 중에 선택해야 했으니까요.
부동산계약할 때 조심해야 하는 사기 수법의 확인 첫 번째는 등기부등본을 떼어보고 그 부동산의 지난 과거들을 파악하며 법인을 조심해야 한다는 것입니다. 물론 법인 기업이 모두 그렇다는 것은 아니지만 공동담보로 되어 있다면 조심해야 합니다. 이 때 부동산 중개인들은 내가 사기 피해를 입었을 때 대신 갚아주지 않습니다. 사기에 대한 피해는 온전히 내가 짊어져야 하는 것입니다.
부동산 사기 피해를 입을 뻔했던 어떤 분이 마음 고생을 많이 하고 난 뒤 세운 철칙을 메모해뒀습니다.
첫째, 법인 명의는 거들떠보지 않습니다.
둘째, 집주인이 곧 거주자인 경우입니다.
셋째, 집을 보러 갔을 때 단란한 가족이 살고 있는 집을 매매합니다.
넷째, 등기부등본에 채권이 하나만 있는 경우만 거래합니다. 제 2금융권도 안되고 1금융권 은행 대출이어야 합니다.
다섯 번째는 집을 왜 파는 건지 사유를 듣습니다.
다섯 가지를 만족해야만 집을 구매한다고 합니다. 싸게 나왔다고, 급매라고 빨리 거래를 원한다면 조금 더 객관적으로 바라볼 필요가 있습니다.
등기부등본에 ‘신탁’ 표시를 확인
이번 사기는 친한 언니가 당한 것입니다. 언니는 총 투자한 1억 5천만 원 중에 다음 주 판결 결과에 따라 최대 500만원 정도 돌려 받을 수 있을지도 모릅니다. 너무 화가 납니다.
기사에 비슷한 사례가 있어서 적어보겠습니다. 임대인 A씨는 오피스텔 16채를 담보로 신탁회사에 대출을 받았습니다. 신탁 부동산을 가지고 임차인과 전세 계약을 했고, 받은 보증금을 돌려주지 않았습니다. 법적으로 신탁회사의 동의 없이는 임대차 계약을 맺으면 안됩니다. 이렇게 부동산임대차계약을 맺은 임차인은 법적 보호를 받지 못합니다. A씨는 임차인들에게 내가 실제 집주인이라서 보증금 반환도 문제없고 걱정하지 않아도 된다고 했다고 합니다. 이 사기 사건의 문제 중에 하나는 공인중개사가 신탁부동산임을 정확하게 알아보지도 않고 중개를 했다는 것입니다. 그 공인중개사 5명도 검찰에 송치는 되었지만 내 보증금을 갚아주진 않습니다.
부동산 거래를 하면 중개사가 등기부등본을 확인하지만 내가 직접 떼서 확인해볼 필요가 있습니다. 등기부등본에 ‘신탁’ 표시가 있다면 등기소에서 신탁원부 까지 떼서 확인하세요.
부동산을 계약할 때 등기부등본을 떼 보는 것은 필수 사항이 되었지만 문제는 사기 치는 수법도 점차 교묘해진다는 것입니다. 분명 등기부등본을 확인했을 때는 근저당 설정이 없었는데 나중에 보니 생겼다는 황당한 일도 많습니다. 부동산을 매매하고 등기필증이 내 손에 있짐나 등기부등본을 다시 떼서 확인하는 등의 돌 다리도 다시 한번 두드려보는 일도 많아졌습니다.
결론
나이가 점점 들다 보니 제가 사기를 당하는 경우도 있고 아찔했던 순간도 있으며 주변 지인들이 사기를 맞는 등의 안 좋은 일을 겪을 때도 많아졌습니다. 사기를 당했던 과거를 지나 나중에 곰곰이 생각해보면 그 상황에 빠져 있으면 사기라는 생각조차 들지 않는 것 같습니다. 확실하다는 것도 다시 한번 확인하며, 특히 지인이 투자를 추천한다면 많이 알아보고 결정하세요. 친한 언니의 사기 친 피의자는 언니의 절친이었습니다. 피해를 준 사기꾼은 엄벌을 받고, 사기를 당하는 사람은 없었으면 좋겠다는 바람입니다.