깡통전세 피하는 법! 전월세 임대차 계약 시 유의사항에 대해서 써보겠습니다.
전세 사기에 대해서는 지난번에도 글을 쓴 적이 있는데 친한 친구가 두 명이나 전세 사기로 속앓이하고 애먹었어요. 어느 날은 카페 옆자리에서 이야기하는 것을 들었는데 전세 사기로 고민을 친구에게 토로하고 있더라구요. 집주인이 경제적으로 부유해 보였다거나 좋은 차를 가지고 왔다거나 해서 ‘괜찮겠지, 아니겠지’ 하면 안 되고 꼼꼼하게 할 수 있는 최대한으로 따져봐야 합니다.
(예전 글 보러 가기: 부동산 계약할 때 조심해야 하는 사기 수법! 꼭 확인하시고 계약하세요.)
우리집은 깡통전세인가?
처음 부동산 용어들을 보면 모르는 단어들이 너무 많죠. 저는 처음에 등기부등본이 뭔지도 몰랐어요. 부동산 중개사장님 믿고 계약하면 되겠지, 하셔도 안 됩니다. 지난번 전세사기에 대해서 조사하면서 알게 된 사실은 부동산 중개업 하시는 분들도 사기꾼 앞에서 속수무책으로 당하는 경우도 많이 봤거든요. 전세 사기를 당한다고 해서 부동산 중개사장님이 책임이 있는 것이 아닙니다. 단지 중개만 해주시는 것이기 때문에 문제가 발생했을 때는 전적으로 내가 일을 해결해 나가야 합니다. 중요하게 확인해야 할 서류 먼저 정리해볼게요.
- 건축물대장, 등기부등본 등으로 부동산 정보 확인
- 선순위 세입자, 담보물권자 확인
- 임대인의 대출금(이자) 상환 여부
깡통전세는 집주인의 주택 담보 대출 금액과 전세금 합계가 집값에 육박해 시장 침체 때 집값이 떨어지면서 세입자가 전세금을 떼일 우려가 있는 주택을 가리키는 말입니다. 통상적으로 주택 담보 대출 금액과 전세금을 합한 금액이 집값의 70%를 넘어서면 깡통전세로 봅니다. 하지만 주택 담보 대출금액과 전세금을 더했을 때 100% 혹은 웃도는 경우가 너무 많죠.
깡통전세 피하는 법!
너무도 당연한 말이겠지만 가장 확실한 방법은 대출이 없는 집을 고르는 것입니다. 어쩔 수 없는 경우는 전세금과 담보 대출 금액의 합이 집값의 70%가 넘지 않는 집이 안전합니다. 등기부등본 확인하고 전세금보증보험 가입되어 있는지 확인하세요.
전월세 계약 시 반드시 해야 할 것
1. 소유자 확인
등본상 소유자와 계약당사자가 일치하는지 확인해야 합니다. 예전에 상가를 계약할 때 주인이 공동소유의 상가였습니다. 모자가 공동으로 소유하고 있었는데, 어머니분이 아들도 동의한 부분이라고 하셨지만, 대리인 동의 서류를 준비해두는 것이 좋습니다.
계약은 반드시 계약당사자, 집주인과 해야 합니다. 계약서를 쓸 때 주민등록번호를 다 적게 되는데, 신분증을 꼭 확인하세요. 계약금과 잔금을 치를 때 집주인 명의의 계좌가 맞는지 다시 한번 확인하고 송금하세요.
만약 대리인과 계약을 하게 되면 위임장과 인감증명서를 꼭 확인하세요. 가족이 대리인인 경우는 가족관계증명서를 확인하세요. 위임장은 보통 부동산에서 제공하게 되는데, 아래 이미지로 첨부합니다.
- 주소 확인
등본상 주소와 계약서상 주소가 일치하는지 확인해봐야 합니다. 등본은 이 주소로 되어있는데 지금은 여기 살고 있어요 할 수도 있습니다. 부동산 계약은, 특히 전세 계약은 돌다리도 또 두드려보고 확인하고 건너가야 합니다.
- 근저당권 설정 여부
근저당, 채권·채무, 압류 등 기타 재산권설정이 되어있는지 확인해봐야 합니다. 최악의 경우 만약 집이 경매로 나오면 귀중품을 못 받을 수 있습니다.
계약서를 쓸 때 계약 체결일 다음 날까지 소유권 변경, 근저당권 설정 등의 행위를 일절 하지 않기로 하는 특약을 넣으면 좋습니다.
- 전입신고 및 확정일자 받기
대항력이란 세입자가 권리를 주장할 수 있는 법적인 힘을 말합니다. 대항력과 우선변제권을 확보하려면 전입신고를 반드시 하고 확정일자를 받으셔야 합니다. 오피스텔의 경우 전입신고가 안 된다고 말하는 집주인이 있을 수 있습니다. 그에 따른 리스크가 있으므로 반드시 전입신고와 확정일자를 받도록 합니다. 그래야 전세금보증보험을 활용할 수 있습니다.
전입신고할 때의 유의사항은 전입신고는 반드시 14일 이내에 해야 합니다.
▣ 전입신고
신청방법: 인터넷, 방문
수수료: 없음
구비서류: 전입신고서(세대 모두 이동), 전입(세대 일부 이동, 편입, 합가, 위임용) 재등록신고서
처리 기간: 즉시(근무시간 내 3시간)
신청자격: 본인 또는 대리인(온라인은 대리인 신청 불가)
▣ 확정일자 유의사항
확정일자도 인터넷으로 받을 수 있습니다.
- 공인인증서 발급
- 인터넷등기소 회원가입
- 로그인(아이디와 비밀번호)
- 신청서 작성
- 첨부서류 스캔 및 등록(임대차계약증서)
- 신청수수료 전자결제(500원)
- 신청서(전자적) 제출
- 온라인확정일자 발급
확정일자는 주택임대차 계약 신고를 하게 되면 확정일자를 따로 받지 않아도 됩니다. 이때는 수수료가 없고 연중무휴로 신청할 수 있습니다.
▣ 집 알아보는 앱
부동산에 방문하실 수도 있지만, 한국감정원 부동산정보, 호갱노노, 직방에서 온라인으로 매물을 확인할 수 있습니다. 이때 주의해야 할 점이 있습니다. 자동차도 방문했더니 허위매물이 있듯이 부동산도 허위매물을 조심하기 위해서 미끼매물을 의심하고, 매물 등록 일자를 확인하시기 바랍니다. 조금이 정말 괜찮은데 등록 일자가 오래되었다면 합리적인 의심을 해봐야 합니다. 괜찮은 조건의 집을 찾았다면 빠르게 방문해서 직접 확인해보시기 바랍니다.
결론
깡통전세 피하는 법에 대한 글을 써봤는데 경영학과 교수님 한 분은 깡통전세를 피하기 위해서는 월세로 계약하는 것이 제일 안전하다고 말씀하셨어요. 월세는 매달 나가는 돈이 부담스럽지만 모든 안전장치를 다 확보한다고 해도 아직 법률상 구멍이 있기 때문에 피 같은 내 돈인 보증금을 못 돌려받는다고 생각하면 가장 마음 편한 방법인 것 같습니다. 더 이상 전세사기로 힘들어하는 사람이 없어야 합니다. 집주인의 국세완납증명서 등과 같은 서류도 확인할 수 있다면 하고 전세 계약 전에 할 수 있는 모든 신경을 집중하여 결정하시길 바랍니다.